我百年后，房子给弟弟。
一处清末民初建造，位于南京新街口的祖屋；一句“祖屋不能落入外人之手”的祖训。祖上留下的这两样东西，让南京的老彭一家最近颇伤脑筋。因为现在祖屋登记在只有13岁的女儿小凤名下，家人寻思女孩终究要嫁人，而留住房子不落外人手，所以一家人就想把房产过户到今年刚出生的儿子小龙名下。可问题来了，现在过户税费高，怎么办？彭家决定让13岁的小凤现在立遗嘱，把名下的这处祖宅“留给”尚在襁褓中的弟弟。
■故事背景
祖屋和祖训
南京小女孩小凤（化名）今年才13岁，不过她名下有一套位于新街口的“祖屋”。房子是清末民初建筑，上下两层楼，面积还不小。小凤的父亲老彭（化名）的爷爷去世时曾留下遗训：这套祖屋，将来不能落到外姓人手里。
先解释一下两个疑问
1 祖屋怎么会登记在小女孩名下？这里也有一个挺曲折的故事
几年前，小凤的妈妈和爸爸老彭结婚十多年了，小凤也上了小学。但是，小凤的妈妈对于这段婚姻没有安全感，在婚姻法司法解释三出台之后，小凤的妈妈逼她爸爸老彭把祖屋的房产证上加一个自己的名字，否则就要离婚。当时为了这个事，全家上下闹得鸡犬不宁，因为有“祖屋不能落入外姓人之手”的祖训，经过家人商定，最终小凤的奶奶把祖屋的房产过户到小凤名下，当时小凤只有10岁，但是不管怎么说她是彭家人。而小凤妈妈作为监护人，可以帮助小凤处置房产，也算是有了保障。
2 现在为什么又要让房产易主呢？原因简单，因为彭家有了儿子
房产证更名没有能挽救老彭夫妇的婚姻，两人后来还是离了婚，小凤随爸爸。
去年老彭再婚，今年年初，老彭的第二任妻子为老彭生下一个儿子，起名小龙（化名）。
根据房屋不能落到外人手的祖训，在儿子降生之后，房屋的归属又出了问题，家里人考虑到将来小凤要出嫁，如果房屋在小凤名下，这个房子早晚落到别人手里。为了不违背祖训，大家一致商定，要把祖屋过户到还在襁褓中的小龙名下。
为什么让孩子立遗嘱
用遗嘱处理房产继承为的是避税 正常过户要交几万税，继承只要掏200块
小凤要把房子过户给弟弟，对于13岁的她来说是无所谓，因为她太小，反正大人想怎么办她也不会有意见。但是，现在的问题是，不管是赠与过户，还是买卖过户，都要给国家上税，最少也要交房产价值的3%。小凤家这套祖宅，是清末民初的建筑，上下2层楼，经历了多年变迁后，面积也不小，按照现在的行市要过户，可能要上几万甚至十几万的税。这个对于老彭家人来说，代价太大，因为毕竟是自己家里的房产证换个名字而已。
有没有又省钱又能顺利过户的合法途径呢？就在老彭一家愁眉不展之际，一个朋友给老彭支招：你干嘛不让你女儿写个遗嘱继承呢？让小凤写自己去世后，这个祖屋完全由弟弟继承，如遇拆迁等不可抗力，房屋所有权也是由小龙做主。小龙和小凤相差十几岁，将来继承姐姐名下的祖屋，只需要掏200块小钱就行了。听完朋友的支招，老彭一家大喜过望，昨天一家人带着小龙小凤，来到南京市秦淮区公证处，准备让13岁的小凤立下遗嘱，把名下的祖屋将来交给弟弟小龙继承。
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